一、行業(yè)相關(guān)概念
房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念,從實物現(xiàn)象看,它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地,建筑物依附土地而存在,與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。
對于房地產(chǎn)的概念,應(yīng)該從兩個方面來理解:房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),同時也是一項法律權(quán)利。
根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來前景預(yù)測報告(2024-2031年)》顯示,作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)??梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利,這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等,由于和政府的財政收入密切相關(guān)及08年后政府超發(fā)貨幣,在2008年以后,中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展,對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是指以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商;按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)具有投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚等特點。
二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、供應(yīng)規(guī)模
房市調(diào)控及房企去杠桿等多因素疊加導(dǎo)致房屋新開工面積同比降低。2023年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)在底部震蕩。受市場下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響,過去兩年里,房企新開工面積呈斷崖式下跌,2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年1-12月,全國房屋新開工面積9.54億平方米,同比下降20.6%;其中住宅新開工面積約6.93億平方米,同比下降20.9%。
資料來源:國家統(tǒng)計局,觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
從我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看,2019年-2023年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)先增后降走勢;其中,2019年-2021年期間,分別是127747億元、136438億元、142248億元,這三年的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長;從2021年開始就下降了,直到2023年下降到了110913億元,比上一年同比下降了13.4%。
資料來源:國家統(tǒng)計局,觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
2、需求規(guī)模
2023年12月,各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整,北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù),從市場反饋來看,2023年12月,在政策顯效、企業(yè)加大營銷力度等因素帶動下,全國商品房銷售規(guī)模環(huán)比回升,但全年全國商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)下降,降幅較1-11月擴(kuò)大,市場調(diào)整壓力仍在。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2023年商品房銷售面積11.17億平方米,同比下降8.5%。
資料來源:國家統(tǒng)計局,觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
城市群和都市圈建設(shè)促進(jìn)人口和資源流動,加速中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。京津冀、長三角、珠三角等城市群建設(shè)將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升城市公共服務(wù)能力及宜居水平,增強城市對人口的吸引力,進(jìn)一步提升中國整體城鎮(zhèn)化水平,促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)常住人口增長和城鎮(zhèn)化率提高將是未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力。
租賃住房供給量的增加可延緩社會購房需求,對控制房價過快上漲產(chǎn)生積極影響。2021年以來,已有上海、廣州、浙江等多省市發(fā)布“十四五”住房租賃相關(guān)政策,充分利用各類政策措施擴(kuò)大租賃住房供給,滿足部分消費者的住房需求。同時,租賃配套政策的完善,對租賃市場各主體提供優(yōu)惠,改變住房消費觀念,延緩部分購房需求。
“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規(guī)劃
省/市 | 租賃規(guī)劃主要內(nèi)容 |
上海市 | 計劃供應(yīng)租賃住房超42萬套(間、宿舍床位), 占住房供應(yīng)總套數(shù)的比例達(dá)到40%。 |
廣州市 | 新增2,208公頃土地用于商品房和保障房建設(shè), 要求保障房建設(shè)不少于208公頃,另外,通過存 量房源整租運營、“工改租、商改租”等措施增加 租賃房屋數(shù)量供給。 |
浙江省 | 建設(shè)保障性租賃住房21萬套(戶);杭州、寧波 等城市單列租賃住房用地計劃;完善租賃住房 的土地、財稅、金融等支持政策。 |
珠海市 | 增加公共租賃住房1.2萬套(戶)、保障性租賃 住房1.5萬套。 |
長沙市 | 預(yù)計“十四五”期間,長沙市新建(籌集)公租房1萬套,新建(籌集)保障性租賃住房15萬套,棚戶區(qū)改造達(dá)0.91萬戶。 |
山東省 | “全省‘十四五’保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo),初步考慮是40萬套(間),其中濟(jì)南15萬、青島20萬,9個過100萬人口的城市4.5萬,其余5個城市0.5萬。 |
資料來源:觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
三、行業(yè)競爭格局
克而瑞發(fā)布 2023 年 1-12 月百強企業(yè)銷售排行榜。銷售金額方面,2023 年百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額 60064 億元,較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%;實現(xiàn)全口徑銷售面積33499萬方,較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%,整體銷售規(guī)模明顯收縮。
從各排名段房企表現(xiàn)來看,行業(yè)頭部效應(yīng)加劇。2023 年,TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%,前十房企2022-2023 年銷售金額降幅在各排名段保持最低,在行業(yè)下行期更具韌性。前十房企銷售金額在百強房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%,頭部房企集中度提升,行業(yè)出清格局明朗。
從房企表現(xiàn)來看,保利發(fā)展、萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口全口徑銷售額排名行業(yè)前五,其中央企占據(jù)四席,2019 年來前十房企中央國企銷售排名持續(xù)提升,民企逐漸下降。
央國企銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于混合所有制房企和民營房企。2023 年,前 20 房企中中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)銷售金額實現(xiàn)逆勢增長,其中越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)銷售金額增速超 10%,展現(xiàn)出較強韌性和修復(fù)能力;民企除濱江集團(tuán)規(guī)?;颈3制椒€(wěn)外,其余企業(yè)銷售金額降幅均同比下降超 10%,融創(chuàng)中國和碧桂園降幅超 50%,民企地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)收縮。
2023年房地產(chǎn)行業(yè)按銷售金額排名(億元)
排名 | 企業(yè)名稱 | 銷售金額(億元) |
1 | 保利發(fā)展 | 4246 |
2 | 萬科地產(chǎn) | 3755 |
3 | 中海地產(chǎn) | 3098 |
4 | 華潤置地 | 3070 |
5 | 招商蛇口 | 2936 |
6 | 碧桂園 | 2169 |
7 | 綠地控股 | 1943 |
8 | 建發(fā)房產(chǎn) | 1891 |
9 | 龍湖集團(tuán) | 1736 |
10 | 金地集團(tuán) | 1536 |
資料來源:克而瑞,觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
四、未來發(fā)展趨勢
從宏觀經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境看,宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩和房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象,短期內(nèi)行業(yè)投資和銷售有所放緩。中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài),從粗放型增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長,宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長進(jìn)入中高速增長區(qū)間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將構(gòu)成房地產(chǎn)的真實消費基礎(chǔ)。隨著城市人口的增長,不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動力。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),中國2023年城鎮(zhèn)化水平為66.16%,正處于城鎮(zhèn)化水平30-70%的加速發(fā)展階段。與同期美國、德國等發(fā)達(dá)國家70-80%的城鎮(zhèn)化率相比,我國城鎮(zhèn)化水平依然存在較大提升空間,城鎮(zhèn)化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了兩方面的需求:新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補償與更新需求,有望成為未來發(fā)展的重要驅(qū)動力。
從政策方面看,自2016年提出“房子是用來住的,不是用來炒的”的概念后,“房住不炒”的定位一直未變。展望未來5-10年內(nèi),“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調(diào)。這也就意味著未來政策方向上,剛需群體、無房家庭仍是政策的保護(hù)對象。根據(jù)中央政府的要求,下一階段的重點是推進(jìn)“三大工程”建設(shè),包括規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。(WWTQ)
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